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最高院：雖因購房人自身原因未辦理房屋過戶手續，但并不影響對其享有物權期待權的認定

來源：作者：時間：2021-09-05

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最高院•最柳暗花明的判決：雖因購房人自身原因未辦理房屋過戶手續，但并不影響對其享有物權期待權的認定

依法審判 8月20日

兩高案例

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公眾號

【裁判要旨】

1.案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同?；诙邔彶榉绞胶团袛鄻藴实牟煌?，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《民訴法解釋》第三百一十二條第一款的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出判斷。

2.人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。責任財產是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產及權利總和。

3.雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，此種權利具有與債權相區別、與物權相類似的效力特征。

4.因執行異議申請人自身原因一直未辦理房屋過戶登記手續，不影響對其享有該房屋物權期待權的認定。但因其怠于行使自己的權利，購買并接收房屋后多年不辦理過戶登記，對本案發生具有明顯過錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故人民法院可確定由其承擔本案訴訟費用，以示懲戒。

5.至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系。酒店式公寓一類的商業房設計仍可用于居住，并不排除自住。6.關于執行異議申請人請求確認房屋歸其所有的訴求，因房屋完全可以經由其申請，在登記機構依法審核后辦理不動產登記，即其基于不動產登記即可依法取得案涉房屋的所有權，故其不能將基于自身財產保障而應履行的申請登記的責任和義務轉嫁給司法機關，意圖直接通過人民法院司法確權的形式規避本應履行的申請不動產登記的責任，人民法院對此不予支持。

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書

（2019）最高法民再49號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：陳鶴亭。

委托訴訟代理人：杜存朋，上海市錦天城（蘇州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：梅夢倩，上海市錦天城（蘇州）律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海市住安建設發展股份有限公司。住所地：上海市浦東新區萬祥鎮宏祥北路83弄1-42號20幢B區88室。

法定代表人：胡文勇，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張悅，上海市建緯律師事務所律師。

委托訴訟代理人：杜怡，上海市建緯律師事務所律師。

一審第三人：常熟市時風房地產開發有限公司。住所地：江蘇省常熟市長江西路虞山林場文化活動中心六樓西端。

法定代表人：曾衛江，該公司總經理。

再審申請人陳鶴亭因與被申請人上海市住安建設發展股份有限公司（以下簡稱住安公司）及一審第三人常熟市時風房地產開發有限公司（以下簡稱時風公司）案外人執行異議之訴一案，不服江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終74號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年12月27日作出（2018）最高法民申3758號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人陳鶴亭及其委托訴訟代理人杜存朋，被申請人住安公司委托訴訟代理人張悅、杜怡到庭參加訴訟。一審第三人時風公司經本院依法傳喚無正當理由不到庭，視為放棄自己訴訟權利，本院對其缺席審理。本案現已審理終結。

陳鶴亭申請再審請求：依法撤銷一、二審判決，改判支持陳鶴亭的一審訴訟請求；一、二審全部訴訟費用由住安公司承擔。事實與理由：1.陳鶴亭與時風公司簽署《商品房買賣合同》并已經按照合同約定足額付清購房款，陳鶴亭已經具備實質意義上的占有、使用、收益和處分的權能，應當認定訴爭房屋歸陳鶴亭實際所有的事實，陳鶴亭享有足以排除強制執行的民事權益。二審判決直接適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十八條規定認定陳鶴亭不能排除強制執行，未對符合適用條件的第二十九條及《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《工程款優先受償批復》）等規定所涉買房人優先權益作出審查，沒有全面審理分析陳鶴亭的二審上訴理由，基本事實認定與法律適用錯誤。2.案涉房屋系酒店公寓，具有居住功能，陳鶴亭此前以出租收益維系生活開支，目前名下無其他房屋用于居住，且陳鶴亭現已居住在內，本案符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定情形，應認定排除強制執行。3.根據《工程款優先受償批復》的規定，建筑工程承包人的工程價款優先受償權優先于抵押權和普通債權，但已支付購買商品房全部或大部分款項的消費者的權利優先于建筑工程價款優先權，舉重以明輕，商品房買受人的權利應當優先于普通債權，住安公司對第三人所主張的是工程款普通債權，不得對抗商品房買受人。4.二審法院沒有依法開庭審理，也沒有詢問當事人，剝奪二審程序當事人陳述、申辯、發表意見的機會，剝奪當事人辯論權利及其他訴訟權利。

住安公司辯稱：1.沒有相關證據證明陳鶴亭與時風公司之間的房屋買賣事實真實存在；2.陳鶴亭不符合《執行異議與復議規定》第二十九條規定的其權利能夠排除執行的情形；3.即便陳鶴亭與時風公司之間的房屋買賣事實真實存在，但因未辦理產權過戶登記的過錯在于陳鶴亭，故其不符合《執行異議與復議規定》第二十八條規定的能夠排除執行的情形。住安公司請求依法駁回陳鶴亭的全部再審請求。

陳鶴亭向一審法院起訴請求：1.判決確認位于常熟市海虞南路62號22-A室商品房歸陳鶴亭所有;2.判令停止對案涉常熟市海虞南路62號22-A室商品房的強制執行行為；3.訴訟費用由住安公司負擔。

一審法院認定事實：2004年9月7日，時風公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，約定陳鶴亭以443688元的價格購買時風公司開發建設的位于常熟市海虞路62號時風國際廣場22-A室商品房。建筑面積為49.23平方米，2004年9月8日前付款223688元，2004年9月15日前支付220000元，房產交付日期為2006年6月30日；合同還明確項目地塊土地規劃用途為商業服務業，土地使用權自2003年1月29日至2043年11月29日，買受人的房屋用途為商業用房。合同簽訂后，2004年9月8日陳鶴亭向時風公司支付29萬元購房款。2007年3月19日，陳鶴亭向時風公司支付剩余房款153680元。但案涉房產開發建設完成后，時風公司與陳鶴亭至今未辦理房產變更登記手續，案涉常熟市海虞南路62號22-A的房產仍登記在時風公司名下。

時風公司陳述于2006年向陳鶴亭交付案涉房產，而陳鶴亭陳述房產實際于2007年3月全部交接，陳鶴亭提交了《房屋交接書》一份，內容載明：“常熟市時風公司（甲方）與業主陳鶴亭（乙方）對常熟市海虞南路62號22-A室進行驗收交接，雙方確認：1、甲方交付給乙方的房屋為22樓A室。該房屋建筑面積為51.72平方米……2、該房屋的總價款為人民幣456936元，該款即為甲乙雙方租賃合同（委托經營管理合同）4.1條款的租金計算基數。乙方已付清全部房價款456936元。甲方已開具發票、收據給乙方。若乙方逾期，則需承擔余額的日萬分之二的違約金。3、本交接書由甲乙雙方簽字生效。原房屋買賣合同履行完畢，雙方無其他異議，均按本交接書履行。”但交接書未載明形成日期。同時，陳鶴亭提交加蓋有“常熟時風國際假日酒店有限公司發票專用章”的收據內容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產的有線電視費用，物業管理費用；加蓋有時風公司印章的收據內容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產基礎建設配套費5291元。2017年4月15日，陳鶴亭向案涉商品房的物業支付了第一季度的水電費1382.8元。

陳鶴亭和時風公司一致確認，在簽署《房屋交接書》之后，陳鶴亭即委托時風公司統一出租，時風公司按時向陳鶴亭支付收取的租金。陳鶴亭提交2010年7月1日和2011年6月28日《委托租房合同》兩份。其中2011年6月28日的《委托租房合同》約定陳鶴亭委托常熟時風國際假日酒店有限公司將常熟市海虞南路62號22-A室的公寓進行出租，委托期限自2011年7月1日至2016年6月30日。時風公司提交的回報表載明，自2011年至2016年期間時風公司陸續向陳鶴亭支付回報款，其中最晚一筆為2016年8月22日，支付金額為3360元。陳鶴亭提交的常熟市不動產登記中心于2017年4月17日出具的《證明》，載明:“依據查詢人陳鶴亭申請，經查詢，至2017年4月17日10:34止，查詢個人在我中心不動產登記信息庫中，無房產（現手）登記記錄。”

蘇州市中級人民法院在執行住安公司與時風公司建設工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執字第0191號執行裁定書及執行協助通知書，查封時風公司名下位于常熟市海虞南路62號22-A室等12套房產。后陳鶴亭以常熟市海虞南路62號22-A室系其所有，向蘇州市中級人民法院提起執行異議。在執行異議審查聽證過程中，陳鶴亭陳述其未辦理權證的原因是：“本人工作繁忙，當時未及時辦理房屋權證，過后一直擱置，認為未辦理權證并未影響對房屋的使用，故至今未辦理相關權證”，以及“我搬了三次家，因為中間搬家，有些辦理房產證的材料沒找到，這次又搬家，這些材料才找到……，所以才沒有急于辦理房產證”。蘇州市中級人民法院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執異字第00026號執行裁定：陳鶴亭提供的相關證據并不能證明其未辦理過戶非因自身原因，反而提出未能辦理產權登記手續的原因是自身工作繁忙以及沒能找到辦理房產證的資料；陳鶴亭的異議理由沒有法律依據，該院不予采納。蘇州市中級人民法院遂裁定駁回陳鶴亭提出的執行異議，陳鶴亭據此提起訴訟。

一審法院判決：駁回陳鶴亭的訴訟請求。一審案件受理費7955元，由陳鶴亭負擔。

陳鶴亭不服一審判決，向江蘇省高級人民法院提起上訴，請求：1.撤銷一審判決；2.判決支持陳鶴亭的一審訴訟請求;3.本案一、二審訴訟費由住安公司負擔。

二審法院對一審法院認定與查明的事實予以確認。

二審法院認為：1.案外人提起執行異議之訴排除對特定執行標的的執行,人民法院首先要判斷案外人對案涉執行標的是否享有實體權益,一審法院根據陳鶴亭的一審訴訟請求將爭議焦點歸納為“陳鶴亭要求確認其對于案涉常熟市海虞南路62號22-A室房產享有所有權,進而主張停止對常熟市海虞南路62號22-A室相應強制執行行為能否成立”，并無不當，一審法院圍繞爭議焦點進行審理,有事實與法律依據。陳鶴亭關于一審法院未全面審查其訴訟請求的主張,沒有事實與法律依據。2.根據《中華人民共和國物權法》的相關規定,除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權外,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,必須經依法登記,始能發生效力。2004年9月7日,陳鶴亭與時風公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了房款,陳鶴亭據此獲得了案涉房屋的物權期待權。但案涉房屋至人民法院查封前,一直未過戶至陳鶴亭名下，又因陳鶴亭在簽署《房屋交接書》之后,即委托時風公司統一出租。2011年至2016年期間，時風公司按時向陳鶴亭支付收取的租金，其中最晚一筆為2016年8月22日,支付金額為3360元。據此可以判斷,陳鶴亭在2004年購買案涉房屋后,至人民法院查封之前一直將案涉房屋出租使用。因此,陳鶴亭對案涉房屋的物權期待權能否對抗蘇州市中級人民法院2014年7月21日的查封,應當依照《執行異議和復議規定》第二十八條規定的四個條件進行審查,缺一不可。3.依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定,案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的,案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。陳鶴亭自2004年購買案涉房屋后至2014年人民法院查封前,在較長時間內一直沒辦理過戶手續，其亦未能提供證據證明案涉房屋沒有過戶系非因自身原因所造成。因此,陳鶴亭不能依據《執行異議和復議規定》第二十八條規定排除人民法院對案涉房屋的執行，陳鶴亭的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費7955元，由陳鶴亭負擔。

再審過程中，當事人對一、二審判決查明的事實均無異議，本院予以確認。

本院認為，本案再審審理的重點問題是：陳鶴亭對案涉房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。

（一）關于本案法律適用的問題

本案中，一、二審法院在審理該執行異議之訴時，依照《執行異議和復議規定》的相關審查標準，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳鶴亭購買后即委托時風公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認定陳鶴亭不符合第二十八條、第二十九條規定所列條件，對其排除強制執行的請求不予支持。對此，本院認為：

案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應地，對案外人民事權益的審查原則和審查標準也不盡相同。執行異議作為執行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實現生效裁判文書確定的債權，其價值取向更注重程序效率性，同時兼顧實體公平性?；谶@一目標，執行異議程序更側重于對執行標的上的權利進行形式審查，人民法院執行部門主要根據執行標的的物權登記、實際占有等權利外觀來認定執行標的的權屬，并作出應否予以執行的判斷。而執行異議之訴作為與執行異議銜接的后續訴訟程序，是一個獨立于執行異議的完整的實體審理程序，其價值取向是以公平優先、兼顧效率，通過實質審查的方式對執行標的權屬進行認定，進而作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行的判斷，以實現對案外人民事權益的實體性執行救濟。

由此，基于二者的關聯性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。若案外人異議符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行的認定標準，人民法院在執行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。

同時，基于二者審查方式和判斷標準的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款關于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。

（二）關于陳鶴亭享有的民事權益是否足以排除強制執行的問題

本院認為，針對陳鶴亭對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人時風公司的責任財產范圍，異議人陳鶴亭、申請執行人住安公司及被執行人時風公司對案涉房屋各自享有的權利性質，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進行綜合判斷。

1.案涉房屋不屬于時風公司的責任財產，不應納入強制執行的范圍

人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。

就本案而言，住安公司申請查封、執行的案涉房屋，系被執行人時風公司開發建設的酒店式公寓?；诒景敢巡槊鞯氖聦?，2004年9月7日，時風公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳鶴亭，陳鶴亭依約向時風公司支付了全部購房款，時風公司亦向陳鶴亭實際交付了該房屋，陳鶴亭也實際繳納過該房屋有線電視費用、物業管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關費用。盡管陳鶴亭在收房后又將該房屋委托給時風公司進行出租，但沒有證據證明陳鶴亭與時風公司惡意串通或者存在其他利害關系。在此情況下，陳鶴亭與時風公司所簽《商品房買賣合同》已經基本履行完畢。時風公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實體權利，僅負有協助陳鶴亭辦理過戶登記的義務。據此，案涉房屋已經脫離時風公司責任財產范圍，時風公司因全額收取了陳鶴亭支付的購房款，其責任財產并未因此減損，時風公司業已無權再用該房屋償付其所欠債務，否則就有違公平、誠實信用的法律原則。住安公司作為時風公司債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償時風公司所欠債務，除非住安公司有證據證明陳鶴亭與時風公司惡意串通或者有其他利害關系，影響了對時風公司責任財產范圍的認定。

2.陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權與住安公司的普通金錢債權相比，應予優先保護

如前所述，陳鶴亭基于《商品房買賣合同》及相關法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時風公司享有請求協助辦理案涉房屋過戶登記手續、進而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱之為物權期待權。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住安公司對時風公司享有的是普通金錢債權，該債權與案涉房屋并無直接關聯。

雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，此種權利具有與債權相區別、與物權相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳鶴亭有權請求時風公司依約交付所購商品房，該請求權作為一般合同債權與住安公司同樣基于合同享有的普通金錢債權并無二致，沒有優先保護的權利基礎。但陳鶴亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為其對該房屋享有的物權期待權。該物權期待權雖然仍屬于債權的范疇，但已不同于一般債權。時風公司作為出賣人因買受人陳鶴亭依約履行了付款義務而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權權能，買受人也因實際占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動產物權登記的法定效力相等同。據此，陳鶴亭對案涉房屋所享有的權利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但已具備了物權的實質性要素，陳鶴亭可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權）。

實際上，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款關于“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主”；《中華人民共和國物權法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關于“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；……業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”等規定，基于本案已經查明的事實，陳鶴亭至少在形式上已經符合上述司法解釋對“業主”的界定，只是由于尚未辦理不動產物權登記，其作為“業主”對案涉房屋的處分權能尚受到一定限制，但陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權已具有一定的物權權能是可以確定的。陳鶴亭所享有的權利在內容和效力上已經超過了住安公司享有的普通金錢債權，在沒有證據證明陳鶴亭物權期待權的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應優先于住安公司的普通金錢債權予以保護。

至于案涉房屋因陳鶴亭自身原因一直未辦理過戶登記手續，不影響對陳鶴亭享有前述物權期待權的認定。但基于一、二審判決查明的事實，陳鶴亭怠于行使自己的權利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發生具有明顯過錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故結合本案實際情況由其承擔本案一、二審訴訟費用，以示懲戒。

3.陳鶴亭對案涉房屋具有一定的居住權益，有優先保護的價值和意義

本案中，案涉房屋作為酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陳鶴亭一直委托時風公司對外出租獲取收益，而非自住。僅就此而言，一審判決從形式上審查認定陳鶴亭的異議不符合《執行異議與復議規定》第二十九條所列可以排除執行的條件，也并無不當。但根據一、二審法院查明的事實，常熟市不動產登記中心于2017年4月17日出具《證明》，載明：依據查詢人陳鶴亭申請，經查詢，至2017年4月17日10:34止，查詢人個人在我中心不動產登記信息庫中，無房產（現手）登記記錄。本案一審庭審中，陳鶴亭陳述自己之前居住在兒子名下的小產權房中，目前該房屋已被拆遷，并提交一份《關于對常昆路兩側相關地塊進行收儲的通知》予以佐證；時風公司確認其向陳鶴亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并當庭陳述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陳鶴亭自己居住。陳鶴亭再審亦陳述自己和配偶目前居住在案涉房屋內。盡管住安公司對陳鶴亭的陳述尚有異議，但并無證據證明陳鶴亭及其配偶除案涉房屋外還有其他可用于居住的房屋。

至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系，商業房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現象在現實中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據證明陳鶴亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對陳鶴亭夫婦即具有了居住保障功能。故，相對于住安公司享有的普通金錢債權，陳鶴亭的居住、生存權益就有了優先保護的價值和意義。

關于陳鶴亭在本案中請求確認案涉房屋歸其所有的訴求，盡管有《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第二款關于“案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規定作為依據，但根據《中華人民共和國物權法》第九條關于“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”；第十一條關于“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要資料”以及《不動產登記暫行條例》的相關規定，案涉房屋完全可以經由當事人申請，在登記機構依法審核后辦理不動產登記，陳鶴亭基于不動產登記即可依法取得案涉房屋的所有權，目前沒有證據證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過戶登記手續。陳鶴亭不能將基于自身財產保障而應履行的申請登記的責任和義務轉嫁給司法機關，意圖直接通過人民法院司法確權的形式規避本應履行的申請不動產登記的責任，對此本院不予支持。

綜上，陳鶴亭的再審事由基本成立，本院予以支持；一、二審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款、四百零七條第二款規定，判決如下：

一、撤銷江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終74號民事判決及江蘇省蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民初288號民事判決；

二、不得執行江蘇省常熟市海虞南路66號22-A室商品住房（建筑面積49.23平方米）；

三、駁回陳鶴亭其他訴訟請求。

一審案件受理費7955元，二審案件受理費7955元，合計15910元，均由陳鶴亭承擔。

本判決為終審判決。

審判長　賈清林

審判員　尹穎舜

審判員　張　穎

二〇一九年六月二十四日

法官助理黃哲雅

書記員郟海虹

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首席律師

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