2015年年初，為良機械設備廠將其生產廠房及相關輔助設施工程發包給陳建國施工，雙方未簽訂書面施工合同，工程沒有取得建設工程規劃許可證。2016年7月，工程施工完畢。2016年8月15日，經雙方結算，為良機械設備廠尚結欠698864元。結算清單出具后，陳建國多次催要價款無果，遂起訴至法院，并主張價款優先受償權。至本案一審法庭辯論終結前，陳建國未能提供案涉工程的建筑設計、施工圖紙和建設審批、許可的合法手續。江蘇高院二審法院查明，案涉建筑廠房已被常州市武進區人民法院評估拍賣。

江蘇高院二審認為，發包人未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證，與承包人簽訂的建筑工程施工合同，應認定為無效。但合同無效不影響建筑工程價款優先受償權。根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。建筑工程價款優先受償權制度的目的在于維護農民工的權益，保障工程款的順利實現，其不受建筑工程施工合同效力的影響。建設工程施工合同無效，承包人仍享有建筑工程價款優先受償權。本案中，案涉建筑雖未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證等，但已被司法拍賣，在該建筑未被依法拆除的情況下，承包人享有的優先受償權應受到保護。

（案例源于裁判文書網： 【2017】蘇04民終1586號）

關于違法建筑承包人是否享有價款優先受償權，最高法、各地高院未有明確規定。

第一種觀點，違法建筑不享有價款優先受償權。理由：一是價款優先受償權以合同有效為前提，違法建筑簽訂的施工合同無效；二是違法建筑系《合同法》第286條中“不宜折價、拍賣”性質的建設工程，不能依法取得所有權，無法就折價或拍賣的價款優先受償。

第二種觀點，違法建筑享有價款優先受償權。理由：一是《合同法》第286條并未明確價款優先受償權以合同有效為前提，不宜以合同效力作為衡量是否享有價款優先受償權的依據；二是違法建筑作為客觀存在之物，具有使用價值，承包人可基于使用價值取得的收益優先受償。

筆者認同第二種觀點，違法建筑享有價款優先受償權。理由如下：

一、無效施工合同不影響價款優先受償權的成立

《合同法》第286條對價款優先受償權的規定，其目的是保障農民工工資及承包人的工程價款得以兌現，只要承包人享有向發包人主張工程價款的權利，就應享有價款優先受償權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條也明確，施工合同無效，工程質量合格的，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。因此，合同效力不是判斷是否享有價款優先受償權的依據。

二、價款優先受償權的構成要件及實現方式

《合同法》第286條系價款優先受償權的構成要件與實現方式相結合的條款，權利是否享有與權利能否實現不能混為一談。符合“發包人未按約支付價款”及“承包人在合理期限內催告后，發包人逾期仍未支付”的要件構成，承包人即享有價款優先受償權。至于價款優先受償權的實現方式，《合同法》第286條雖只規定可以折價、拍賣的方式實現，但并未禁止采用其他方式實現價款優先受償權。

三、違法建筑，有些可以通過拍賣或折價處理實現價款優先受償權，有些即使不能通過拍賣或折價處理，也可以通過物上替代實現價款優先受償權

1?部分違法建筑可以通過拍賣或折價處理實現價款優先受償權

違法建筑未取得規劃審批手續的原因有很多種。如是未交納相關費用（如出讓金、審批費用等）、超規劃建設等原因，可以通過補交出讓金、交納罰款等方法轉變為合法建筑；如是因政府原因導致，比如開發區建設，先上車后買票，政府部門默認此行為，不會對其進行拆除、沒收處理，這些違法建筑具有使用價值。上述情形，違法建筑均可以通過拍賣或折價處理實現價款優先受償權。

2?部分違法建筑可以通過物上替代實現價款優先受償權

即使部分違法建筑不能通過拍賣或折價處理，但只要未被拆除，其仍具有使用價值，發包人基于對違法建筑的租賃、使用等，可以獲得租金或其他收益。根據價款優先受償權的擔保物權屬性，按照《物權法》第174條和《擔保法司法解釋》第80條物上代位的規定，承包人可就該物上收益優先受償。例如，公路的通行費可優先受償。

一、違法建筑可通過取得規劃審批手續而合法，承包人在施工過程中應關注工程規劃審批的辦理進程，可適當等待發包人將規劃審批手續辦理完畢后再提起訴訟主張價款優先受償權。

二、如違法建筑不能拍賣或折價處理，承包人應注意收集發包人出租或出借違法建筑而獲得收益的證據，并向法院主張就該收益優先受償。